Comparez en temps réel votre imposition et votre cash flow selon le régime fiscal le plus avantageux pour votre investissement en résidence gérée.
Détermine le traitement fiscal de la plus-value à la revente
| Réel | Micro-BIC | |
|---|---|---|
| Loyer annuel HT | 5 000 € | 5 000 € |
| — Charges fiscalement déductibles — | ||
| Charges de copropriété non récup | -200 € | -200 € * |
| Taxe foncière nette de TOM | -300 € | -300 € * |
| Assurance PNO | -80 € | -80 € * |
| Intérêts + Assurance emprunteur | -3 696 € | -3 696 € * |
| Amortissement immobilier | -2 977 € | — |
| Amortissement mobilier | -714 € | — |
| Expert-comptable | -0 € | — (non requis) |
| Abattement forfaitaire 50% | — | -2 500 € |
| Total charges déductibles | 7 967 € | 2 500 € |
| Revenu imposable | 0 € (déficit) | 2 500 € |
| Impôts (TMI + PS) | 0 € | 1 215 € |
| Cash flow mensuel | -224 €/mois | -325 €/mois |
* En Micro-BIC, ces charges ne sont pas déductibles fiscalement (l'abattement 50% est forfaitaire) mais restent des sorties de trésorerie réelles intégrées dans le cash flow. Calculs basés sur les intérêts de la 1ère année.
Simulez l'évolution de votre cash flow et estimez le TRI en intégrant l'indexation des loyers, des charges et votre hypothèse de revente.
| An | Loyer HT | Charges | Mensualité | Intérêts déd. | Amortiss. | Déd. fiscale MDR | Déficit reporté | Amort. reporté | Impôts | Cash Flow | CF Cumulé |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 5 000 € | 580 € | 7 105 € | 3 394 € | 3 691 € | — | — | 2 911 € | — | −2 685 € | −2 685 € |
| 2 | 5 075 € | 589 € | 7 105 € | 3 271 € | 3 691 € | — | — | 5 633 € | — | −2 619 € | −5 304 € |
| 3 | 5 151 € | 598 € | 7 105 € | 3 143 € | 3 691 € | — | — | 8 160 € | — | −2 551 € | −7 855 € |
| 4 | 5 228 € | 606 € | 7 105 € | 3 011 € | 3 691 € | — | — | 10 487 € | — | −2 483 € | −10 338 € |
| 5 | 5 307 € | 616 € | 7 105 € | 2 874 € | 3 691 € | — | — | 12 607 € | — | −2 414 € | −12 752 € |
| 6 | 5 386 € | 625 € | 7 105 € | 2 732 € | 3 691 € | — | — | 14 515 € | — | −2 343 € | −15 095 € |
| 7 | 5 467 € | 634 € | 7 105 € | 2 586 € | 3 691 € | — | — | 16 205 € | — | −2 272 € | −17 367 € |
| 8 | 5 549 € | 644 € | 7 105 € | 2 434 € | 3 691 € | — | — | 17 671 € | — | −2 199 € | −19 567 € |
| 9 | 5 632 € | 653 € | 7 105 € | 2 276 € | 3 691 € | — | — | 18 905 € | — | −2 126 € | −21 693 € |
| 10 | 5 717 € | 663 € | 7 105 € | 2 113 € | 3 691 € | — | — | 19 902 € | — | −2 051 € | −23 744 € |
| 11 | 5 803 € | 673 € | 7 105 € | 1 945 € | 3 691 € | — | — | 20 655 € | — | −1 975 € | −25 719 € |
| 12 | 5 890 € | 683 € | 7 105 € | 1 770 € | 3 691 € | — | — | 21 155 € | — | −1 898 € | −27 618 € |
| 13 | 5 978 € | 693 € | 7 105 € | 1 589 € | 3 691 € | — | — | 21 397 € | — | −1 820 € | −29 438 € |
| 14 | 6 068 € | 704 € | 7 105 € | 1 401 € | 3 691 € | — | — | 21 372 € | — | −1 741 € | −31 179 € |
| 15 | 6 159 € | 714 € | 7 105 € | 1 207 € | 3 691 € | — | — | 21 072 € | — | −1 661 € | −32 840 € |
| 16 | 6 251 € | 725 € | 7 105 € | 1 006 € | 3 691 € | — | — | 20 490 € | — | −1 579 € | −34 419 € |
| 17 | 6 345 € | 736 € | 7 105 € | 798 € | 3 691 € | — | — | 19 616 € | — | −1 496 € | −35 915 € |
| 18 | 6 440 € | 747 € | 7 105 € | 583 € | 3 691 € | — | — | 18 443 € | — | −1 412 € | −37 327 € |
| 19 | 6 537 € | 758 € | 7 105 € | 359 € | 3 691 € | — | — | 16 962 € | — | −1 327 € | −38 653 € |
| 20 | 6 635 € | 770 € | 7 105 € | 128 € | 3 691 € | — | — | 15 162 € | — | −1 240 € | −39 893 € |
| 21 | 6 734 € | 781 € | — | — | 3 691 € | — | — | 12 900 € | — | 5 953 € | −33 940 € |
| 22 | 6 835 € | 793 € | — | — | 3 691 € | — | — | 10 548 € | — | 6 042 € | −27 897 € |
| 23 | 6 938 € | 805 € | — | — | 3 691 € | — | — | 8 106 € | — | 6 133 € | −21 764 € |
| 24 | 7 042 € | 817 € | — | — | 3 691 € | — | — | 5 572 € | — | 6 225 € | −15 539 € |
| 25 ★ | 7 148 € | 829 € | — | — | 3 691 € | — | — | 2 945 € | — | 6 318 € | −9 221 € |
| ★ | Revente : 128 243 € — Capital restant dû : 0 € | Impôt PV : −1 648 € | Net après PV : 126 595 € | ||||||||
★ Dernière année = année de revente. TRI calculé après impôt sur la plus-value (19% IR + 18,6% PS avec abattements pour durée de détention : exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans). En LMNP non-professionnel, les amortissements ne sont pas réintégrés dans la base taxable. Estimation indicative — ne constitue pas un conseil en investissement.
Nos experts analysent votre simulation et vous rappellent sous 24h.
Trois étapes simples pour obtenir votre simulation personnalisée
Indiquez le prix d'acquisition, la valeur du mobilier et les frais de notaire. Pour un bien sur le marché secondaire, les frais sont généralement de 7,5%.
Apport, taux de crédit et durée du prêt. La mensualité est calculée automatiquement ainsi que les intérêts déductibles au régime réel.
Le simulateur calcule en temps réel votre imposition et votre cash flow mensuel selon le régime micro-BIC (abattement 50%) et le régime réel (déduction des charges réelles + amortissements).
